Locare un immobile ad uso commerciale

Secondo uno studio realizzato da un prestigioso network immobiliare, Roma e Milano, pur in un quadro macroeconomico non certo brillante della fine del 2008, sono le città europee che hanno fatto segnare, nel secondo trimestre del 2008, il più elevato aumento della domanda di locazioni di immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo (in particolare, nel caso, di uffici e negozi). Siffatti dati statistici sembrano, dunque, confermare l'utilità, anche finanziaria, sia per il locatore che per il conduttore, delle locazioni cosiddette "ad uso diverso". Invero, il locatore riesce, oggi, a trarre da un immobile locato ad uso non abitativo un reddito più che doppio rispetto a quello che otterrebbe da una locazione abitativa; d'altro lato, il conduttore evita di privarsi del capitale - molto spesso notevole - occorrente per l'acquisto dell'immobile, senza tralasciare di considerare che, ove detto capitale fosse preso a prestito, la rata del mutuo (maggiorata degli interessi passivi e delle spese) sarebbe presumibilmente maggiore dell'importo medio mensile del canone di locazione. Oltre all'indubbia utilità sotto il profilo finanziario (si rammenti, peraltro, il risparmio ICI per il conduttore), vi è da dire che l'attuale configurazione giuridica dei contratti di locazione "ad uso diverso" garantisce agli operatori economici una significativa stabilità del rapporto e, quindi, la possibilità di attuare adeguati programmi di sviluppo delle attività economiche e professionali. In quest'ottica, per quanto attiene, ad esempio, alla durata del contratto, si è assicurata al conduttore la stabilità indispensabile per permettergli di dare inizio alla propria attività e di continuarla con una concreta prospettiva di sviluppo, tenendosi conto, al riguardo, che l'avvio di un'impresa o di una professione comporta la necessità di affrontare sacrifici economici, anche notevoli, che possono trovare ristoro solo ove esso conduttore possa proseguire con continuità la propria attività, senza essere costretto a mutare spesso la sede della stessa. D'altro canto, se è vero che è stata rimessa alla libera contrattazione delle parti la determinazione della misura iniziale del canone di locazione (indubbio vantaggio per il locatore) - e ciò in quanto, nei contratti di locazione in questione, il canone rappresenta una spesa finalizzata al conseguimento di un profitto, dovendo il conduttore adeguare la scelta della sede ove svolgere la propria attività all'intrinseca capacità di lucro connessa alla gestione della sua azienda o all'esercizio della sua professione -, è altrettanto vero che, in funzione di tutela del conduttore, si è mirato ad assicurare la stabilità del detto canone, aggiornabile, esclusivamente nella ridotta misura del 75% della variazione dell'indice costo vita accertato dall'ISTAT, solo su richiesta espressa del locatore. E ciò senza tacer del fatto che, sempre nell'ottica di tutela dell'avviamento commerciale, la legge riconosce al conduttore il diritto di prelazione nell'ipotesi in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato e nel caso in cui il proprietario intenda, alla scadenza del rapporto locatizio, procedere ad una nuova locazione, offrendosi al conduttore la possibilità di acquisire in proprietà l'immobile ove esercita la propria attività commerciale o artigianale o, comunque, di proseguire la stessa nella medesima sede, e garantendosi, nell'uno e nell'altro caso, la conservazione, anche per esigenze di ordine sociale, dell'impresa ivi esercitata. Questo lavoro si propone di analizzare gli aspetti salienti della disciplina giuridica e fiscale delle locazioni ad uso non abitativo, offrendone un quadro sintetico, ma completo, senza tralasciare le norme riguardanti la tutela processuale delle parti. Si intende, fornire, quindi, una guida chiara, semplice ed esaustiva, che, anche attraverso suggerimenti e consigli di carattere essenzialmente pratico, ma non di minor rilievo, possa consentire di affrontare e risolvere, con correttezza e rapidità, le diverse problematiche che possono presentarsi sia nella fase anteriore alla stipula del contratto sia nel corso del rapporto e che sia, dunque, utile non solo per gli operatori del settore, ma anche per tutti coloro che, nella vita di ogni giorno, si trovino di fronte alle dette problematiche.